Cum Funcționează — Ghid Complet
Pașii concreti pentru organizarea unui grup de construcție de succes
Cronologia unui Proiect
Click pe orice etapă pentru a naviga direct la secțiunea relevantă
Formarea Grupului
2–6 luniCăutarea și Achiziția Terenului
3–12 luniProiectarea
6–12 luniFAZA 1. FORMAREA GRUPULUI
Găsirea membrilor
Platforma ApartamenTUal
- • Ai deja un grup de prieteni/colegi și vrei să construiești împreună un imobil – înscrie grupul tău aici și caută alți parteneri dacă mai ai nevoie
- • Nu ai niciun grup dar ești interesat de acest proces de construire – înscrie un grup aici (chiar dacă ești doar tu momentan), descrie ce îți dorești și caută alți parteneri
Alte modalități:
- • Rețele sociale și grupuri locale de interes
- • Recomandări din cercul de prieteni și familie
- • Evenimente și workshopuri despre locuire alternativă
💡 Recomandare:
Un grup de construcție eficient este de cca 4-8 familii, în funcție de gabaritul proiectului. Într-adevăr, cu cât grupul este mai mare, costul general (teren+construcție) al fiecărui apartament este mai mic deoarece scade ponderea terenului în cadrul costului final, însă este necesară o coordonare și un control foarte bun al grupului pe tot parcursul procesului.
Stabilirea compatibilității
Regulament de funcționare
- • Reguli de comunicare online
- • Reguli de luare a deciziilor
- • Responsabilități și disponibilitate
Principii și scopuri comune
- • Calitatea construcției
- • Eficiența termică și fonică
- • Instalații de calitate superioară
- • Arhitectură contemporană
CǍUTAREA SI ACHIZIȚIA TERENULUI
Pașii principali:
1. Caută terenuri disponibile în zona dorită
Filtrează terenurile în funcție de suprafață – este un criteriu important pentru că prețul terenului afectează bugetul destul de mult. Suprafața terenului este legată de numărul de apartamente dorit de grup. De exemplu, proiectul Judetului are 5 apartamente de cca 90mp iar terenul are 460mp. Deschiderea la stradă a terenului ar trebui să fie minim 12m.
2. Certificat de urbanism de informare
Cere proprietarului un certificat de urbanism de informare valabil. Dacă nu are, îl poți cere de la primărie (durează minim 30 zile) pentru a vedea situația terenului din punct de vedere urbanistic și juridic.
3. Verificări juridice
Dacă știi numărul cadastral poți descărca de pe site-ul ANCPI extrasul de carte funciară al terenului pentru a vedea situația juridică actuală.
4. Vizitează terenul
Vezi care sunt vecinii. Sunt multe situații, mai ales dacă există un calcan pe terenul vecin, în care primăria să ceară acordul vecinilor pentru autorizația de construire.
5. Analiza și evaluarea terenului
Analiza simplificată de la arhitect/urbanist
Analiza simplificată îți va arăta o schiță de plan (plan de situație) cu ceea ce se poate construi pe acel teren:
- • Retrageri față de limitele de proprietate din regulamentul de urbanism
- • Suprafața construită și regim de înălțime
- • Un număr estimativ de apartamente
- • Un cost estimativ al construcției
- • Alte observații utile legate de acel teren și posibile riscuri
Vezi terenuri sau propune un teren si cere o analiza simplificata.
Este recomandată o discuție (recomandat împreună cu un arhitect) la departamentul de urbanism din primărie pentru clarificări asupra configurației propuse în analiză.
6. Istoricul terenului
Dacă în urma analizei simple ai restrâns selecția și urmărești îndeaproape 1-2 terenuri, cere proprietarului și un istoric al terenului și consultă apoi un notar.
7. Studiu geotehnic preliminar
Este recomandat să ceri un studiu geotehnic preliminar – 1-2 foraje (cost minimal) pentru a elimina riscul unui teren slab de fundare.
Analiza complexă și achiziția
8. Analiza complexă de la arhitect
Dacă te-ai hotărât la 1-2 terenuri și ai deja un nucleu de grup format poți rezerva terenul pentru o perioadă și cere o analiză complexă de la un arhitect. Veți discuta ceea ce doriți să construiți și vei primi 1-2 propuneri de concept cu planuri, suprafețe, randări 3D.
9. Cumpărarea terenului
Prețul terenului va fi împărțit între membri proporțional cu suprafețele apartamentelor. Este de preferat ca terenul să nu fie cumpărat în cote indivize pentru a evita complicațiile ulterior.
Înainte de cumpărarea terenului, grupul poate înființa o societate civilă simplă astfel încât toate costurile acestui proces de construire să fie făcute prin intermediul acestei societăți iar la final, după întabulare și apartamentare, fiecare membru va deveni proprietar pe apartamentul său.
Vezi legislația română relevanta pentru mai multe detalii.
3. PROIECTAREA
3.1. Echipa de proiectare
Selectarea unei echipe de arhitecți și ingineri cu experiență în proiecte collaborative – vezi link aici lista birouri de arhitectură partenere
3.2. Etapele proiectării
3.2.1. Concept
Detalierea planurilor, stabilirea exactă a suprafețelor fiecărui apartament și a spațiilor comune, detalierea volumetriei, randări, stabilirea de principiu a tipurilor de instalații și echipamente, stabilirea de principiu a finisajelor.
3.2.2. Certificat de urbanism pentru construire
Cere de la primărie un certificat de urbanism pentru construire (nu doar informativ). Arhitectul va anexa și un plan de situație cu amplasamentul propus în urma discuțiilor din faza de concept.
- în paralel poți demara studiile topometrice și geotehnice legate de teren
3.2.3. AVIZE
După eliberarea certificatului de urbanism (minim 30 zile) arhitectul va elabora documentațiile pentru avize.
3.2.4. PROIECT TEHNIC
Deși în practica uzuală următoarea fază de proiectare după avize este DTAC (documentație tehnică pentru autorizație), este recomandat să demarezi un proiect tehnic astfel încât proiectanții tuturor specialităților (rezistență, instalații, arhitectură) să poată elabora liste de cantități estimative iar tu să poți cere oferte estimative de preț către constructori, distribuitori de echipamente de instalații, executanți de instalații.
Este de preferat să aveți oferte mai detaliate de preț pentru ceea ce vă doriți și să aveți posibilitatea de a ajusta proiectul în funcție de bugetul vostru înainte de a obține autorizația de construire. După eliberarea autorizației de construire, orice modificare (mai ales de fațadă, volumetrie) presupune o modificare de temă (reautorizare) și un timp/cost pierdut.
3.2.5. DTAC – documentația pentru autorizația de construire
După ce ați ajuns la o concluzie mai detaliată asupra proiectului și costurilor, este momentul să depuneți la primărie documentația pentru autorizația de construire (minim 30 zile).
3.2.6. DETALII DE EXECUȚIE
Este faza de proiectare în care proiectanții elaborează detaliile de execuție ale construcției. Este posibil ca aceste detalii (mai ales pe specialitatea de arhitectură) să mai fie ajustate în funcție de discuțiile cu executanții.
4. CONSTRUCTIA
4.1. Selectia constructorului
Varianta 1 (ideala): Project manager/constructor
Care va superviza construcția până la final și va contracta echipe specializate pentru toate tipurile de lucrări (structură rezistentă, zidării, instalații, finisaje). Lucrările se pot contracta pe parcursul execuției.
Avantaje:
- • Lucrările se pot contracta pe parcursul execuției
- • Timp personal câștigat, nu trebuie să te duci zilnic pe șantier
- • Control bun asupra evoluției lucrărilor pe etape și a costurilor
- • Comunicare eficientă cu șantierul (se discută centralizat cu project managerul)
- • Project managerul cunoaște proiectul în integralitate și gestionează eficient posibilele erori de execuție/proiectare
- • Implicare ridicată din partea project managerului datorită gestionării întregii lucrări până la finalizare
Dezavantaje:
- • Costuri mai mari legate de project management însă eficiența pe care o aduce în șantier este posibil să vină cu reduceri de costuri
Varianta 2: Contractare separată
Se contractează executanți diferiți pe fiecare tip de lucrare.
Avantaje:
- • Costuri ceva mai reduse fără project manager
Dezavantaje:
- • Implicare ridicată a grupului în gestionarea etapelor de execuție
- • Consum de timp personal ridicat – va trebui ca grupul să verifice constant șantierul, ce echipe lucrează, cum lucrează
- • Posibile conflicte între echipele de execuție care trebuie gestionate de grup (care ar trebui să aibă cunoștințe tehnice pentru a gestiona situațiile)
- • Probabilitate mare de pierdere a controlului costurilor (aparent mai scăzute fără project manager) și calității execuției
Note importante
- • Alege un constructor/project manager cu experiență în construcții de grup
- • Desemnează un reprezentant al grupului pentru comunicarea cu constructorul/project manager
- • Împărțiți-vă responsabilitățile pentru task-urile care țin de beneficiar de-a lungul întregului proces, este un timp pe care va trebui să îl alocați dar va merita într-un final
- • Va trebui să existe o comunicare constantă între membrii grupului despre progresul întregului proces
Factori Critici de Succes
✅ Ce să faci:
- • Stabilește obiective clare și realiste de la început
- • Investește în comunicare și procese transparente
- • Lucrează cu profesioniști cu experiență relevanți
- • Creează rezerve financiare pentru neprevăzut (10-15%)
- • Documentează toate deciziile și acordurile
- • Planifică pentru scenarii de ieșire din grup
❌ Ce să eviți:
- • Să fii prea optimist cu bugetele și termenele
- • Să ignori diferențele de opinie între membri
- • Să economisești la consultanță juridică și tehnică
- • Să iei decizii importante fără consultarea grupului
- • Să amâni rezolvarea conflictelor
- • Să nu ai planuri de backup pentru problemele majore